关于全市物业管理工作情况的报告

 2020年7月22日在市八届人大常委会第二十三次会议上

市政府副市长  徐同连

 

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

受市政府委托，现将我市物业管理工作情况报告如下，请予审议。

一、基本情况

我市现有各类小区413个，物业服务企业185家，物业管理从业人员2万余人，为301个小区提供物业服务，管理各类楼房10578栋，总户数44万户，服务人口近百万。近年来，以《盘锦市物业管理条例》颁布施行为契机，通过持续开展物业管理服务提升年活动，探索建立“红色物业”，参加辽宁省物业管理职业技能竞赛，选聘物业服务质量义务监督员，开展物业服务等级标准考核评比，物业服务质量、群众满意率均有较大提升，我市东方托莱多、湖滨四季城小区先后获得辽宁省物业管理标杆项目称号，鑫华国际新城、霞光府等10个小区获得优秀住宅小区称号，我们同时通过媒体将标杆项目和服务等级考评结果进行了公布，社会反响强烈。

目前，全市共成立业主委员会(物业管理委员会)314个，占比76%;实行标准化管理小区271个，占比90%;易安居平台安装率及“一箱三栏”设置率均已达到100%；盘锦市物业管理网上线运行，物业管理更加公开透明，物管科技化水平显著提升，物业管理服务工作逐渐步入规范有序、稳步提升的良性轨道。

二、工作开展情况

（一）加强组织领导，夯实工作基础

市委、市政府对物业管理工作高度重视，市委书记将物业管理作为文明城市创建和管理的重要工作抓手，要求统筹予以推进；市政府从物业管理工作实际出发，将物业管理工作纳入今年市政府重点民生实事，汤方栋市长、市政府分管领导多次深入社区、行政主管部门、物业企业和物业小区进行调研，在东方托莱多等小区召开座谈会，研究解决工作中存在的实际问题，明确工作方向。同时，为加强组织领导，市及县区、经济区分别成立了政府分管领导牵头抓总、住建行业综合统筹、各相关部门协调配合的物业管理工作领导小组；街道、社区将物业管理纳入街道、社区建设和管理之中，积极推进业主委员会建设，配合物业企业开展管理工作；业主通过业主大会和业主委员会积极参与物业管理，实现自我决策、自我管理、自我规范，初步建立了“业主自治、专业服务、社区治理、政府监管”的物业管理工作机制，形成了物业管理的立体组织架构，为物业管理工作的开展提供了强有力的组织保障。

（二）注重建章立制，提高治理效能

为贯彻落实好《盘锦市物业管理条例》，我们先后出台了9项配套制度、8项物业管理示范文本，并通过宣传培训、检查督导、行政执法检查等方式，保障各项制度落到实处。业主大会及业委会组建召开会议严格按照《业主大会和业主委员会指导规则》和《业主大会和业主委员会指导文书》设计的全套表格操作，业委会成立程序更加规范。《临时管理规约》《管理规约》《前期物业服务合同》《物业服务合同》推行使用，规约合同格式得到规范，业主权益得到保障。物业承接查验协议及备案办法全面贯彻执行，物业基础资料更加齐全，管理规范。《首次业主大会会议筹备经费暂行管理办法》得到贯彻落实，首次业主大会筹备经费有了保障。《商品房交付使用管理暂行办法》的实行，有效解决了前期建设遗留问题，杜绝了发生新的增量问题。同时，积极化解涉及开发和物业信访历史遗留问题。通过召开多部门的联席会议、实地走访查看、积极接待信访业主和相关诉求人的方式，及时化解信访矛盾纠纷，提高了政府的公信力和业主满意度。

（三）加强标准化建设，规范物业服务

我市始终将物业管理标准化作为提高物业管理水平的重要抓手，在全省率先提出推进物业管理标准化建设的工作理念，全面开展服务用语、行为规范、标识标志和服务流程的标准化建设和管理工作。明确了物业服务“核心标准化、标准等级化”的发展目标，引导和规范物业企业健全服务质量追溯机制，对物业服务标准明确的5个等级进行了补充和完善，建立了多层次、多等级的服务标准体系。标准体系内容全面、规定精细、要求严格，有效消除了物业管理工作存在的收费标准不公开、服务标准不明确等漏洞和管理死角，初步实现了物业企业从传统管理向规范管理的转变。特别是通过物业服务等级标准考核评比，提高了物业企业实施标准化管理的自觉，提升了市民对标准化管理的认知。

（四）抓好业委会组建，提升自治能力

业主委员会是业主大会的执行机构，是业主与物业企业之间、业主与业主之间重要的沟通纽带。为进一步加强业委会组建，发挥业委会积极作用，明确业主委员会、业主大会和业主的责任、权利和义务，规范业主、业主大会及业主委员会的各项行为，出台了《关于对业主大会筹备组成员和业主委员会成员任职条件的指导意见》，督导各县区政府组织街道、社区对已成立业主委员会的小区进行规范，对未建立业主委员会的小区抓紧组建。业主委员会成立前或集体换届期间，由街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，或组建由社区干部、包片民警和业主代表组成的物业管理委员会，加强住宅小区的管理。

（五）加强监督检查，推动工作落实

依据《盘锦市住宅小区物业管理考核暂行办法》《盘锦市住宅物业服务等级评分标准》等规定，全面启动对物业企业的检查考核工作。2019年9月，组织对全市已实施物业管理的211个住宅小区，按照五级服务标准分级考核，分级排名，考核结果在盘锦日报和盘锦市物业网进行了公示，并将考核结果记入物业企业信用档案，作为物业企业招投标及物业管理小区创优达标等活动评审的参考依据。在疫情防控工作中，针对有物业的住宅小区、弃管小区和“三供一业”移交小区特点，形成了行业管理部门、街道社区、物业企业多方联动防控体系，积极开展疫情防控指导和检查，在疫情防控过程中发挥了重要作用。依据《盘锦市物业管理条例》要求，全面启动对《盘锦市物业管理条例》宣传贯彻落实情况的专项检查，形成问题清单，并反馈到各级住建部门，同时针对存在问题制定解决措施纳入到即将印发的《关于加强我市物业管理工作的实施意见》之中。

三、存在问题

（一）推动成立业主大会、业主委员会存在一定困难

群众参与小区事务的热情不高，召开具有普遍代表性的业主大会有一定难度。个别开发企业不愿放弃前期物业管理利益，一些小区成立业主委员会遇到一定阻力。已经成立的业主委员会缺乏规范管理，不能很好代表业主利益，个别业主委员会存在超越职权、滥用职权问题，损害业主合法权益。

（二）政府职能部门齐抓共管局面尚未完全形成

各相关部门齐抓共管的物业管理体制尚未完全形成，尤其是物业执法进小区尚未落到实处。街道、社区还存在怕麻烦、不愿管的心态，在人员配备、专业要求等方面还有一定差距，工作职能尚未完全发挥。

（三）物业企业管理服务水平不高

物业服务企业资质审批取消后，政府监管手段有所弱化，对物业服务企业的检查考核体系刚刚建立，作用尚未完全发挥，物业企业服务和经营水平参差不齐。

（四）住宅小区开发遗留问题较多

住宅小区竣工综合验收把关不严，开发建设遗留问题较多，许多开发建设遗留问题在保质期内没有解决，在物业管理阶段集中爆发，转嫁为物业管理问题，造成后续物业服务纠纷不断。

（五）业主缴费和责任意识不强

物业小区尤其是弃管小区改造后普遍存在收费难问题，业主缺乏主体意识，知法懂法守法意识有待加强。有的业主对物业企业的物业服务行为稍有不满，就拒绝缴纳物业费，形成了物业收费差、服务水平低的恶性循环。

四、下步工作安排

针对物业管理工作中存在的问题，市政府将出台《关于加强我市物业管理工作的实施意见》，全力提升物业服务整体水平。

（一）健全物业管理体制

1.压实物业管理工作职责。按照“条块结合、属地管理、行业监管”的原则，强化辖区人民政府属地管理职责以及各级住建部门、相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，由市住建局牵头编制物业管理各方主体责任清单，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界。

2.做实住宅小区物业管理联席会议制度。根据市政府办公室《关于建立物业管理联席会议的通知》，做实市、县（区）、街道（乡镇）三级住宅小区物业管理联席会议，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，推动联席会议办公室常态化运作，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。

3.推进行政执法进小区。推进住建、城管执法、公安、消防、自然资源、市场监督、卫生监督等部门进入住宅小区开展行政执法工作。加大对建设单位和物业服务企业的监管，确保小区业主合法权益得到保障。推行行政执法公示制度，在小区醒目位置公示执法单位主要职责，切实消除小区执法死角，解决行政执法最后一公里问题。

（二）加强住宅小区前期物业管理

1.加强物业管理招投标监管。督促建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，必须经过公开招标。在申请办理商品房预售许可证或商品房现售备案前，到县（区）住建局认定前期物业服务等级标准，并在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的县区住建局办理招标备案。

2.落实住宅小区承接查验制度。新建物业在交付使用十五日前，应该完成对物业共用部位、共用设施设备等承接查验。对承接查验中发现的问题，应在物业管理区域内公示，由建设单位在规定时间内落实整改，坚决杜绝缺项或“带病”交付。要把好承接查验关口，对未经承接查验的物业服务企业不予备案。

3.严把新建商品住房交付使用核验关口。按照盘锦市建设工程项目审批制度改革要求，督促建设单位将供水、供电、燃气、供热、排水、通信等市政公用基础设施报装提前到开工前办理，在工程施工阶段完成相关设施建设，竣工验收时同步完成设施接入，切实提高验收效率。进一步落实新建商品住房交付使用核验制度，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交付使用，从源头解决开发建设遗留问题。

（三）加强对物业服务企业的监管

1.重新修订盘锦市物业服务等级标准及考核标准。按照辽宁省出台的物业服务等级标准、物业标杆企业评审标准，结合我市实际，由市住建局牵头重新修订盘锦市物业服务等级标准，突出可操作性与实用性，对物业企业进行动态考核。

2.出台前期物业收费政府指导价。由市发改委会同市住建局出台前期物业收费政府指导价，对实行政府指导价的住宅小区前期物业服务收费实行分级定价，加快建立动态整、质价相符的收费机制。       

3.加快物业管理信用体系建设。市住建局负责牵头建立全市物业管理信用信息系统，组织开展物业服务企业信用等级评定，建立物业服务企业诚信“红黑名单”制度，完善守信联合激励、失信联合惩戒机制，将信用评定结果与物业服务项目评优和招投标结合使用。积极扶持社会信誉好、服务质量优的物业企业做大做强，充分发挥品牌带动效应，形成优胜劣汰的市场竞争机制。

4.发挥行业自律作用。推动成立全市物业管理行业协会，加强行业协会建设，扩大行业协会覆盖面，积极发挥行业协会桥梁纽带、行业自律、正确舆论导向和服务企业作用。制定完善行规行约，加快推进行业诚信体系建设，监督会员单位遵章守约，依法经营，诚信服务。

（四）加强对业主大会、业主委员会指导监督

1.加强业主委员会建设。鼓励符合条件的社区干部、工作人员以及机关事业单位党员、专职网格员等骨干力量通过选举进入业委会任职。吸纳有财务、安全、设备、环境管理等专业特长的业主加入业主委员会。为调动业委会成员积极性，建立业委会成员工作补贴制度，由市住建局出台业主委员会成员发放津贴指导意见，根据小区公共部位经营收入状况确定津贴发放标准，经业主大会讨论通过，并在管理规约中予以明确。

2.强化属地政府监督职责。街道办事处（镇人民政府）要督促业主委员会严格按照业主大会制定的议事规则和管理规约规范运作，对业主大会、业主委员会违反法律、法规作出的决定，街道办事处（镇人民政府）要及时责令其限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

（五）切实解决物业管理热点难点问题

1.破解专项维修资金缴纳及使用难题。一是加大行政执法力度，对业主未缴纳维修资金开发建设单位即将房屋交付业主的依法处罚。二是建立物业专项维修资金使用绿色通道。当共用部位、共用设施设备出现重大隐患，危及业主人身和财产安全，物业企业和业委会经协商可申请启动绿色通道，紧急使用物业专项维修资金。三是加大惩处力度。对开发建设单位挪用、拖欠物业专项维修资金的，各级住建部门负责催缴，并追究开发建设单位的责任；对物业企业和业委会挪用、滥用物业专项维修资金的，实行一票否决，计入信用信息档案，并追究当事人的法律责任。

2.强化物业管理用房建设。督促建设单位按照规定配置物业管理区域内物业服务用房，为物业企业管理办公、工作人员值班值守以及存放工具材料提供必要条件。强化物业管理用房管理，自然资源行政主管部门对物业管理用房规划设计指标进行审查；各级住建部门对物业管理用房建筑面积、位置进行核查；不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，在不动产登记簿中注明物业管理用房建筑面积、位置。

主任、各位副主任、秘书长、各位委员，为满足人民群众对美好物业服务的需要，市政府将坚持一切以人民为中心的发展思想，以居民需求为导向、以改革创新为动力，以更加坚定的信心、更加扎实的举措、更加过硬的作风，担当作为、狠抓落实，全力推动物业管理工作再上新高，为盘锦市高质量发展贡献力量。