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关于《盘锦市物业管理条例(草案)》修改情况和主要问题的报告


 2018年9月28日 在盘锦市第八届人民代表大会常务委员会第八次会议上


市人大法制委主任委员刘念东 

主任、各位副主任,秘书长,各位委员:

  2018年7月26日,市八届人大常委会第六次会议审议了市政府提请的《盘锦市物业管理条例(草案)》(以下简称草案)。会后,市人大法制委将草案印发市人大各专门委员会及常委会工作机构、市有关部门和有关行业协会,并通过盘锦人大信息网、《盘锦日报》等平台发布公告,广泛征求各方面意见。结合常委会一审情况,在征求区(县)人大常委会意见建议的同时,委托区(县)人大组织街道、社区、物业服务企业、业主委员会成员代表进行座谈调研;为更好地平衡各方面利益,委托市住建委召集部分开发建设单位召开征求意见座谈会;委托本届人大常委会立法基层联系点进行基层调研;依据《盘锦市人大常委会立法专家顾问咨询规则》,适时向本届立法专家顾问提出咨询,收到意见建议130余条。此外,还就重点条款征求市法学会法律专业人士意见建议。

  根据征求到的各方面意见建议,法制委按照“立得住、行得通、真管用”的原则,对草案合法性、规范性和有效性进行了认真审查,反复研究、修改,提出了二次审议稿,条文总数从48条精简为41条,篇章由六章调整为七章。期间,就草案的制度设计和体例等内容调整多次与市住建委沟通、磋商。9月17日,市人大八届法制委员会召开全体会议,对二次审议稿进行统一审议,原则通过了修改稿。现将草案修改情况和主要问题报告如下:

  一、关于物业管理基本原则。有常委会组成人员和部分业主代表提出,在物业管理活动中应遵循社区治理这一原则。法制委认为,物业管理既涉及民事法律关系,又涉及行政法律关系,立法应当体现业主自治与社区治理相结合的基本原则。因此,建议在草案第三条中加入“社区治理”,以明确物业管理中业主自治、专业服务、社区治理和政府监管相结合的原则(二次审议稿第三条)。

  二、关于监督管理体制。草案第四条至第七条提出建立市,区(县)主管部门监督管理,乡镇(街道)会同管理,相关部门各负其责的四级管理体制。有常委会组成人员和街道负责人提出,这样的制度安排仍不能完全理顺职责关系,尤其是容易出现部门之间相互推诿现象。也有人大代表提出,总则部分内容应该提纲挈领,不适宜把物业管理部门具体职责放在总则内,应该单列一章加以规定。法制委采纳了上述意见,把草案第一章总则部分的第四条至第七条内容单设一章,作为增设第五章监督管理的内容(二次审议稿第三十二条、第三十三条、第三十四条、第三十五条);考虑到总则部分在法规中的统领作用,增加一条概括了物业管理部门职责内容,同时与第五章监督管理内容相对应(二次审议稿第四条);鉴于物业管理工作涉及部门较多,无法穷尽,以及目前正处于行政改革阶段等因素,因此,建议增加一项“其他相关部门按照法律、法规规定的职责负责物业管理相关工作”作为第七条的兜底条款涵盖所有物业管理相关部门的职责(二次审议稿第三十五条)。

  三、关于业主权利和首次业主大会会议经费的筹集。草案第九条第二款对业主召开业主大会、选举业主委员会的权利作了规定。法制委认为,上述规定表述不清晰,违反《辽宁省物业管理条例》第二十六条的规定,鉴于《物权法》《国务院物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等已经对业主权利做了细致的规定,地方性法规不宜再做重复性表述。因此,建议删除该款,只保留草案第九条第一款内容(二次审议稿第六条)。   

  草案第九条第三款、第四款规定首次业主大会会议筹备经费问题。法制委认为,第九条第一款内容与第三款、第四款内容没有关联性,放在同一条款中不符合立法技术要求。因此,建议将草案第九条第三款、第四款单独作为一条加以规定,内容上也做了适当修改和完善(二次审议稿第八条)。

  四、关于业主委员会。在调研过程中,街道、社区负责人以及物业管理部门纷纷反映,业主委员会成员因缺乏刚性约束而侵犯业主合法权益的现象较为普遍,希望通过立法方式加以防范。法制委认为,通过明确业主委员会是“自治组织”,并明确其履行职责的职务性,可以确立其法律地位,为对构成犯罪的依法追究刑事责任实现制度嫁接,增强对其刚性约束。因此,建议增加“业主委员会是业主大会选举产生的自治组织,履行法定职责和业主大会赋予的其他职责”这一规定(二次审议稿第十条)。

  五、关于建设单位选聘前期物业企业的评估。有建设单位代表、物业服务企业代表和有关部门提出,草案第十八条“建设单位以招标投标的方式选聘物业服务企业从事前期物业管理的,应委托第三方评估机构在政府指导价范围内对物业服务等级及收费标准进行评估确定”的规定,会增加开发建设单位成本,在实际操作中很难发挥有效作用。法制委认为,目前我国对第三方评估机构并没有严格界定,其在法律规范、行业建设等方面仍存在诸多不足,服务质量、专业标准等难以保证。而且委托第三方评估机构的主体、费用等问题没有具体规定,不具有可操作性和执行性。因此,建议删除草案第十九条。

  六、关于物业服务费的调整。针对当前部分物业服务收费不规范、质价不符的现象,有业主代表、业主委员会成员代表建议增加有关政府加强对物业服务收费的监督管理内容。物业服务企业代表也提出,物业服务价格一旦确定,后期很难调整,但是随着物价水平和人力资源成本的提高,不随机调整物业服务价格会导致物业服务企业难以生存,建议增加物业服务费调整机制方面的内容。法制委采纳了上述意见,增加“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。市住房和城乡建设行政主管部门和价格行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作,制订物业服务等级标准和物业服务费参考价格,并向社会公布。价格的调整应当评估论证”的内容(二次审议稿第二十二条)。

  七、关于物业质量保修金。有的开发建设单位代表和房地产开发企业协会提出,物业质量保修金制度的设立增加了开发建设单位的经营成本,不利于房地产市场的健康发展。法制委认为,草案借鉴外省立法经验,在上位法的基础上新增设了物业质量保修金制度,但对交存后的物业质量保修金如何使用、管理和监督,草案未作具体规定,难以操作。目前存在的一些物业管理问题是个别开发建设单位在物业保修期内未履行保修责任造成的,地方性法规不适宜对个别问题进行调整和规定。实行物业保修金制度与目前国家倡导的简政放权、创造良好的营商环境等原则相背离。对建设单位遗留的物业问题,政府有关部门可以通过事前、事中和事后的行政手段加以制约和监管。因此,建议删除草案第三十一条、第三十二条、第三十三条、第三十四条和第四十六条。

  八、关于物业专项维修资金。有常委会组成人员和物业服务企业代表认为,草案为专项维修资金紧急使用设置“绿色通道”很有必要,但是,增加委托机构或单位认定的工作环节反而不能起到“绿色通道”的作用,违背立法本意。法制委认为,为了满足物业专项维修资金应急高效安全使用,应当对条款进行优化,清除制度障碍。因此,建议删除草案第三十九条。另,草案第三十五条、第三十六条、第三十七条和第四十二条,在内容上存在与上位法冲突或者重复表述等问题。因此,法制委建议删除草案第三十五条、第三十六条、第三十七条和第四十二条。

  此外,还对草案的条款顺序和其他文字作了适当的调整和修改。

  物业管理是重要的民生立法,“物业管理委员会”和“商品住房交付使用条件确认书”等制度是起草部门借鉴其他省、市的先进做法所创设的,无论对于盘锦,还是全国大部分城市来说都是新生事物。为保证立法质量,法制委建议,在提请常委会本次会议审议后,根据常委会审议意见,对上述问题作再进一步的调研、论证、修改。

  以上报告和《盘锦市物业管理条例(二次审议稿)》,请予审议。


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